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Quando è possibile intimare lo sfratto

Per poter procedere alla convalida di sfratto devono verificarsi due presupposti fondamentali :

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Stipula del contratto di locazione

Il procedimento di convalida di sfratto per morosità si applica principalmente ai contratti di locazione immobiliare ad uso abitativo (ex art. 657 c.p.c.) e ad uso commerciale (ex art. 658 c.p.c.). Per intimare lo sfratto, per le locazioni ad uso abitativo, l’inadempimento deve essere anche di una sola mensilità e devono inoltre essere decorsi 20 giorni dalla scadenza (artt. 5 e 55 L. 392/78).

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Canone d'affitto non pagato dal conduttore

Il locatore può intimare lo sfratto per ottenere il rilascio dell’immobile a condizione che il conduttore non abbia pagato i canoni di locazione alla scadenze pattuite (e quindi sia moroso). Nel medesimo atto può chiedere il pagamento dei canoni scaduti

 

Nel caso di sfratto per finita locazione, è invece necessario che il conduttore non abbia riconsegnato l’unità immobiliare locata alla scadenza del contratto di locazione.

Quando è necessario agire con particolare urgenza (ad esempio, in caso di perdurante morosità), il locatore, prima di notificare l’atto, può proporre nello stesso atto d’intimazione, un’istanza al Giudice affinché questi conceda un’abbreviazione, fino alla metà, dei termini di comparizione, spiegando le ragioni della richiesta. Il giudice con decreto motivato scritto in calce all’originale ed alla copia dell’intimazione, che sarà così notificata al conduttore.

Il mancato pagamento delle spese condominiali (oneri accessori)

Il locatore può intimare lo sfratto quando il conduttore non abbia pagato gli oneri accessori se, per le locazioni ad uso abitativo, l’ammontare dovuto supera l’importo corrispondente a due mensilità di canone.

Il locatore deve richiedere il pagamento degli oneri accessori al conduttore nel  termine di prescrizione di 2 anni decorrenti dalla chiusura annuale, senza essere obbligato a consegnarli i documenti giustificativi delle spese poste a suo carico o indicargli i relativi criteri di ripartizione.

Per ogni altro diverso ed ulteriore inadempimento del conduttore, si deve ricorrere invece al processo locatizio ex art 447 bis c.p.c.