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La procedura di sfratto per morosità

La procedura di sfratto per morosità è un procedimento speciale che si applica alle locazioni di immobili urbani e, più precisamente, al caso in cui il locatore  intende ottenere il rilascio dell’immobile locato a causa del mancato pagamento dei canoni di locazione da parte del conduttore.

Il locatore può anche chiedere nell’atto di intimazione la pronuncia di un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati dal conduttore.

Il locatore deve richiedere il pagamento degli oneri accessori al conduttore nel  termine di prescrizione di 2 anni decorrenti dalla chiusura annuale, senza essere obbligato a consegnarli i documenti giustificativi delle spese poste a suo carico o indicargli i relativi criteri di ripartizione.

Per ogni altro diverso ed ulteriore inadempimento del conduttore, si deve ricorrere invece al processo locatizio ex art 447 bis c.p.c.

Intimazione di sfratto per morosità

L’atto d’intimazione di sfratto è un atto di natura giudiziale con cui il locatore richiede al conduttore di riconsegnargli l’immobile, nell’ambito di un rapporto di locazione in corso.

La notifica dell’atto di intimazione

L’interessato deve provvedere alla notifica dell’atto d’intimazione e citazione a mani proprie del conduttore, presso la residenza, la dimora io il domicilio del medesimo (art. 660 c 1 cpc). Il domicilio può essere anche quello indicato nel contratto di locazione.

Se la notifica non è eseguita a mani proprie del conduttore o se è eseguita  a mezzo del servizio postale, l’ufficiale giudiziario deve spedire al conduttore una raccomandata di avviso dell’avvenuta notificazione, allegando all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione (art. 660 c7 cpc).

La prova dell’avvenuta regolare notifica è data, in tal caso, dalla relata di notifica apposta in calce all’originale dell’intimazione e dall’avviso di ricevimento.

La mancanza del suddetto avviso determina una irregolarità della notifica dell’atto, con conseguente ammissibilità dell’opposizione tardiva del conduttore alla convalida di sfratto se risulta che, per tale motivo, non ha avuto tempestiva conoscenza del giudizio.

Tra il giorno della notificazione e quello dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (c.d. termine a comparire), salva richiesta di abbreviazione del termine.

Il termine è libero e non soggetto a sospensione feriale, applicabile invece all’eventuale fase successiva di cognizione piena.

Il mancato rispetto del termine a comparire determina la nullità della citazione, sanata dalla comparizione del convenuto che non sollevi contestazioni. Se il convenuto non compare all’udienza, il giudice può invece disporre la rinnovazione della citazione.