0284945796 [email protected]

Ordinanza di convalida di sfratto

A seguito dell’instaurazione del procedimento di sfratto, il Giudice pronuncia ordinanza di convalida quando sussistono entrambi i seguenti presupposti:

W

il conduttore non è comparso o se comparso non si è opposto alla convalida

W

il locatore dichiara che la morosità persiste

L’ordinanza di convalida accerta la misura della morosità e condanna il conduttore al rilascio dell’immobile.

A seguito dell’ordinanza di convalida, il giudice, ove richiesto dal locatore, può emettere un decreto ingiuntivo. Se non emette un decreto ingiuntivo, con l’ordinanza di convalida deve provvedere alla condanna alle spese processuali.

Efficacia dell’ordinanza di Sfratto

Una volta pronunciata, l’ordinanza è immediatamente esecutiva.

Se l’ordinanza di convalida è stata pronunciata in assenza dell’intimato, la formula esecutiva ha effetto dopo 30 giorni dalla data della sua apposizione, e l’esecuzione non può essere intrapresa prima (art. 663 c. 2 c.p.c.)

La formula esecutiva è apposta dal cancelliere, su ordine del giudice, in calce all’originale dell’atto di citazione.

Il titolo esecutivo è costituito dall’originale dell’intimazione e dall’ordinanza, e con esso il  locatore può intraprendere l’esecuzione per il rilascio.

Procedura di rilascio coattivo dell’immobile

Ottenuto il titolo esecutivo, il locatore lo deve notificare all’ex conduttore unitamente ad un atto di precetto per rilascio dell’immobile con il quale lo avverte che, nel caso in cui non rilasci entro 10 giorni dalla notifica l’immobile, darà corso all’esecuzione forzata.

Decorso inutilmente tale termine, il locatore deve consegnare all’ufficiale giudiziario l’atto di precetto e il titolo esecutivo.

L’ufficiale giudiziario notifica all’ex conduttore un atto (avviso di sloggio o di rilascio) con il quale lo avverte di liberare immediatamente l’immobile, comunicandogli la data e l’ora del suo accesso. La notifica deve avvenire almeno 10 giorni prima della data fissata per lo sfratto.

La fissazione della data di accesso è rimessa alla mera discrezionalità dell’ufficiale giudiziario.

La notifica dell’avviso di sloggio costituisce il primo atto di esecuzione (art. 608 c 1 c.p.c.)

L’ufficiale giudiziario si reca nel giorno e ora stabiliti presso l’immobile con il titolo esecutivo e il precetto. Una volta giunto sul luogo dell’esecuzione, il rilascio avviene attraverso l’immissione del locatore (o di una persona dal  medesimo designata) nel possesso dell’immobile con la consegna delle chiavi e l’ingiunzione al conduttore di riconoscere il nuovo possessore.

Non è necessaria la redazione di un relativo verbale.

Nella prassi l’ufficiale giudiziario tenta al massimo 3 accessi all’immobile occupato. Al terzo accesso, su istanza del locatore, l’ufficiale giudiziario può chiedere l’intervento della forza pubblica per costringere coattivamente l’ex conduttore a rilasciare l’immobile.

Una volta eseguita la notifica dell’atto di intimazione e citazione, le parti si devono costituire in giudizio. Di seguito , esaminiamo i modi e termini della costituzione del locatore e del conduttore, ed il possibile intervento di un terzo nella causa.

All’udienza indicata nell’atto di intimazione e citazione le parti normalmente si presentano davanti al giudice (c.d. comparizione).

Il conduttore può costituirsi in giudizio direttamente all’udienza fissata, senza incorrere in preclusioni né decadenze, facendo valere le proprie ragioni, proponendo domanda riconvenzionale, depositando una comparsa e richiamando il contenuto della medesima, o facendo direttamente risultare tali ragioni nel  verbale di udienza.

Il conduttore può stare in giudizio personalmente, senza l’assistenza di un avvocato, per compiere tutte le attività relative alla fase sommaria del procedimento, dalla semplice partecipazione in udienza, all’opposizione alla convalida, alla richiesta di un termine per la sanatoria (pagamento) della morosità intimata.

Anche in caso di opposizione da parte del conduttore, il  giudice può emettere ordinanza di rilascio quando vi sono tutti i seguenti presupposti:

W

il locatore fa un espressa istanza di convalida di sfratto E’ sufficiente che il locatore insista per la convalida a fronte dell’opposizione

W

l’opposizione non è fondata su prova scritta

W

non sussistono gravi motivi che impediscono la concessione della convalida